부동산 세금 총정리 — 살 때·가질 때·팔 때 3단계 (2026)

상황별 대출

집을 사고 파는 과정에서 부동산 세금은 대출만큼이나 큰 변수입니다. 그런데 종류가 많고 이름이 비슷해 헷갈리죠. 구조는 단순해요 — 살 때 취득세, 가질 때 재산세·종부세, 팔 때 양도소득세. 여기에 2026년 8월 발표된 세제개편안으로 종부세와 양도세의 기준 자체가 바뀔 예정입니다. 오부장이 단계별 세금과 개편 방향, 실전 절세 원칙까지 정리했습니다.

집에 붙는 세금 3단계

• 살 때 — 취득세(지방세) — 주택 가액과 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 지방교육세가 별도로 붙어요
• 가질 때 — 재산세·종합부동산세 — 매년 6월 1일 소유자가 부담합니다. 재산세는 7·9월, 종부세는 12월에 납부
• 팔 때 — 양도소득세(국세) — 양도차익에 과세. 1주택 비과세 요건이 핵심입니다

살 때 — 취득세와 부대비용

취득세는 주택 가액 구간과 보유 주택 수에 따라 세율이 차등됩니다. 1주택자는 상대적으로 낮은 세율이 적용되고, 다주택자·법인은 중과세율이 붙어 부담이 크게 올라가요. 여기에 지방교육세가 추가되고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세도 붙습니다.

주의할 점은 ‘주택 수’가 세대 기준이라는 것입니다. 본인 명의로 처음 사는 집이어도 같은 세대에 다른 주택이 있으면 다주택으로 판정될 수 있어요. 분양권·입주권도 주택 수에 포함되는 경우가 있으니 계약 전에 확인이 필요합니다.

정확한 세율은 취득 시점의 법령과 본인 상황(주택 수, 조정대상지역 여부)에 따라 달라지므로 위택스의 취득세 계산기나 관할 지자체에서 확인하는 게 정확합니다.

취득세 외 부대비용

• 중개보수 — 거래 금액 구간별로 상한 요율이 정해져 있고, 그 안에서 협의가 가능합니다
• 법무사 비용 — 소유권 이전 등기 대행
• 국민주택채권 — 의무 매입이지만 즉시 매도하면 실부담이 매입액의 일부 수준으로 줄어듭니다
• 인지세 — 계약서 작성 시 부과되며 거래 금액에 따라 차등됩니다
• 부동산 취득 자금조달계획서 — 일정 금액 이상이나 규제지역 거래는 제출 의무가 있어요. 자금 출처를 소명해야 하니 미리 준비하세요

이 비용들을 합치면 집값 외에 상당한 금액이 추가로 필요합니다. 대출 한도는 집값 기준으로 나오지 세금까지 빌려주지 않아요. 취득세와 부대비용은 전부 자기 자금으로 준비해야 한다는 뜻입니다. 이 부분을 빼먹고 계약했다가 잔금 때 곤란해지는 경우가 실제로 많아요.

가질 때 — 재산세와 종부세

재산세

모든 주택 소유자가 내는 지방세입니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고 누진세율을 적용해요. 7월과 9월에 나눠 납부합니다.

재산세는 금액이 크지 않아 신경을 덜 쓰지만, 1세대 1주택자에게는 공정시장가액비율 특례가 적용되어 부담이 완화됩니다. 고지서를 받으면 본인에게 맞는 감면이 반영됐는지 한 번 확인해 보세요.

종합부동산세

일정 금액을 넘는 부동산 보유자에게 추가로 부과되는 국세예요. 현행 기본공제는 개인 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원입니다. 공시가격 합계가 이 금액을 넘어야 과세 대상이 돼요.

즉 대부분의 1주택자는 종부세 대상이 아닙니다. “집 있으면 종부세 낸다”는 오해가 있는데, 공시가 12억을 넘는 경우에 해당해요.

다만 다주택자는 기준이 달라집니다. 개인 기본공제 9억이 적용되고, 보유 주택의 공시가격이 합산되니 여러 채를 갖고 있으면 금방 기준을 넘어요. 여기에 세율도 더 높게 적용됩니다. 부부가 각각 명의를 나눠 갖는 경우 공제도 각각 적용되므로 명의 구성에 따라 세액이 크게 달라집니다.

팔 때 — 양도소득세

가장 금액이 큰 세금입니다. 양도차익(판 가격 − 산 가격 − 필요경비)에 과세돼요.

• 기본 세율 — 양도차익 구간별 누진세율이 적용됩니다
• 단기 보유 중과 — 1년 미만 보유는 70%, 2년 미만은 60% 수준의 높은 세율(누진세율과 비교해 높은 쪽 적용)
• 다주택 중과 — 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 가산됩니다. 2026년 5월 10일부터 중과 유예가 종료되어 재개됐어요. 다만 8월 개편안에서 2027~2028년 한시 완화가 예고돼 정책 변동이 잦은 영역입니다
• 장기보유특별공제 — 오래 보유할수록 공제율이 올라갑니다. 1주택자는 보유와 거주를 각각 따져 최대 80%까지 공제되는 구조라, 장기 실거주자에게 가장 유리해요

1주택 비과세 요건

부동산 절세의 핵심입니다. 요건을 갖추면 양도가 12억 원까지 세금이 0원이에요.

• 1세대 1주택 — 양도 시점에 세대 전체가 1주택이어야 합니다
• 보유 2년 이상 — 취득일부터 양도일까지
• 거주 요건 — 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 합니다
• 고가주택 기준 — 양도가 12억 원 초과분에는 과세됩니다(전액 과세가 아니라 초과분 비율만큼)

주의할 점 — ‘세대’ 기준입니다. 본인 명의로 1채여도 같은 세대의 가족이 다른 집을 갖고 있으면 1세대 1주택이 아니에요. 세대 분리 여부는 주민등록과 실제 생계를 함께 봅니다.

2026 세제개편안 방향

2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 개편안의 방향은 명확합니다 — 실제로 거주하는 1주택자의 부담은 낮추고, 고가·비거주·다주택에는 혜택을 줄인다는 것이에요.

종부세

• 1세대 1주택 기본공제: 현행 12억 → 실거주 시 14억 / 비거주 시 9억
• 2028년부터 주택 수와 무관하게 주택가액 기준으로 세율 단일화

양도세

• 장기보유특별공제를 보유 기간 대신 거주 기간 중심으로 전환
• 다주택 중과 한시 완화 — 2027년 50%·5억 한도, 2028년 30%·3억 한도. 면제가 아니라 가산 폭을 낮추는 것입니다
• 상생임대주택 특례 — 2026년 말 종료 예정

실전 절세 원칙

• 날짜를 지키세요 — 보유 2년, 거주 2년, 6월 1일. 이 세 날짜가 세금을 좌우합니다. 며칠 차이로 수천만 원이 갈리니 캘린더에 표시해 두세요
• 필요경비 영수증 보관 — 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 자본적 지출(확장·구조 변경 등)은 양도차익에서 빼줍니다. 영수증이 없으면 인정 안 돼요
• 공동명의 검토 — 부부 공동명의는 양도세와 종부세에서 유리할 수 있습니다. 양도차익이 나뉘어 누진세율이 낮아지고, 종부세도 각자 공제를 받을 수 있거든요. 다만 취득 단계에서 정해야 하고, 나중에 지분을 옮기면 증여세 문제가 생길 수 있으니 미리 계산하세요
• 일시적 2주택 특례 확인 — 이사로 잠시 2주택이 되는 경우, 기한 내에 종전 주택을 팔면 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 기한이 시기마다 바뀌었으니 반드시 현재 기준으로 확인하세요
• 세대 분리 여부 점검 — 1세대 1주택 판정의 핵심입니다. 단순히 주민등록을 옮긴다고 인정되는 게 아니라 실제로 생계를 달리하는지를 봅니다
• 계약 전 세무 상담 — 금액이 크면 상담료가 전혀 아깝지 않습니다. 특히 다주택이거나 상속·증여가 얽혀 있다면 혼자 판단하지 마세요

임대소득도 세금이 붙습니다

집을 팔지 않고 세를 놓는 경우도 과세 대상이 될 수 있어요. 이 부분을 모르고 넘어가는 분이 많습니다.

월세 소득

• 1주택자 — 기준시가 12억 원 초과 주택이거나 국외 주택인 경우 과세
• 2주택 이상 — 월세 수입이 과세 대상

전세보증금(간주임대료)

• 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 원 초과 시 간주임대료로 과세
• 2026년 1월 1일 이후 과세기간부터는 2주택자도 일정 조건에서 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다(기준시가 12억 이하 주택은 주택 수에서 제외)

주택임대소득이 연 2,000만 원 이하면 분리과세를 선택할 수 있어 세 부담이 낮아집니다. 임대사업자 등록 여부에 따라서도 필요경비율과 공제가 달라지니, 세를 놓고 있다면 본인이 신고 대상인지부터 확인하세요.

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본 글은 2026년 8월 기준 공개 자료를 바탕으로 한 정보 제공 목적의 콘텐츠이며, 세무 자문이 아닙니다. 부동산 세금은 주택 수·지역·보유 기간·취득 시점에 따라 적용 규정이 크게 다르고 개편이 잦으므로, 실제 거래 전 국세청 또는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.